Publication de la loi ELAN (Loi 24/11/2018)

14 Déc

Publication de la loi ELAN (Loi 24/11/2018)

Bail mobilité, bail numérique, meublé de tourisme, encadrement des loyers, voici les mesures phares de la loi ELAN.

Ce qu’il faut retenir

La loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été promulguée et publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, après décision du Conseil Constitutionnel.

Le Conseil Constitutionnel a censuré quelques articles de la loi définitivement adoptée.

Cette loi contient de nombreuses mesures relatives à la construction de logements, le droit l’urbanisme, ainsi que les logements sociaux.

Le bail mobilité (article 107)

La loi crée un nouveau “bail mobilité”. Il est en théorie à destination des personnes qui ont besoin d’un logement pour une période limitée (un stage,un contrat d’apprentissage,une formation professionnelle, une mutation professionnelle provisoire, etc.),  d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable.

Ce nouveau bail ne nécessite ni caution, ni de garantie. Il bail bénéficiera de la caution Visale, accordée par Action Logement, pour couvrir les éventuels loyers impayés.

Le bail numérique (article 217)

La loi prévoit l’instauration, par voie d’ordonnance, d’outils numériques d’assistance aux propriétaires et aux locataires pour établir les contrats de locations.

Ces mesures devront être prises dans un délai de 18 mois à compter de la publication de la loi.

Sur le meublé de tourisme (article 145)

La loi ELAN accroit les sanctions pour les locations saisonnières de résidences principales, qui dépassent les 120 jours de location annuel. Ces sanctions concernent les loueurs et les plateformes de location qui ne transmettraient pas ces informations. Les amendes vont de 5 000 € à 10 000 € pour les propriétaires, et jusqu’à 50 000 € pour les plateformes numériques.

Sur le contrat de location

La loi supprime l’obligation de rédaction manuscrite de la caution(article 134). Désormais, la personne qui se porte caution d’un bail devra signer l’acte de cautionnement, précisant la nature et l’étendue du cautionnement, le montant du loyer, et les conditions de révision de la caution.

Remarque :

Jusqu’à présent, l’acte de cautionnement d’un contrat de location devait impérativement faire l’objet d’une mention manuscrite, sous peine de nullité du cautionnement.

Attention :

Le Conseil Constitutionnel a censuré cet article 135 prévoyant l’information du syndic de l’immeuble :
il était prévu que le bailleur devra notifier au syndic de l’immeuble les noms, prénoms, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après accord du locataire.
Les extraits du règlement de copropriété pourront être transmis au locataire, de manière dématérialisée.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers, instauré puis suspendu à Paris et Lille, est étendu. Il s’appliquera désormais aux communes situées dans une zone géographique tendue, si elles le décident. La décision ne se prendra plus au niveau de l’agglomération. L’expérimentation est prorogée pour 5 années. Le texte introduit des sanctions en cas de non-respect de la loi.

Conséquences pratiques

La loi a été publiée le 24 novembre 2018 au Journal Officiel. Toutefois, certaines dispositions nécessitent des décrets d’application, des arrêtés, voire des ordonnances.

Outre les mesures évoquées supra, la loi prévoit en d’autres, notamment en matière de construction, d’HLM et d’urbanisme :

  • L’habilitation du Gouvernement permettant de codifier le droit de la copropriété ;
  • La suppression de l’obligation d’un concours d’architecte pour les organismes d’HLM, de gestion de logements sociaux, et des centres universitaires et scolaires (Crous) ;
  • Réforme le cadre juridique de la construction sur certaines bandes littorales ;
  • L’assouplissement des règles permettant la transformation des bureaux en locaux d’habitation et de vente de logements sociaux ;
  • La possibilité de réquisitionner des bureaux vides en hébergements d’urgence ;
  • La confiscation des indemnités d’expropriation pour les marchands de sommeil.

Pour aller plus loin

Le bail mobilité (article 107)

Un nouveau titre est ajouté a la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : ” DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLÉS LOUÉS DANS LE CADRE D’UN BAIL MOBILITÉ “, créant ainsi le bail mobilité.

Le nouveau bail mobilité est un contrat de location de courte durée à destination d’un public limité et ciblé. Il s’adresse aux personnes pouvant justifier lors de la date d’effet du contrat être :

  • En formation professionnelle ;
  • En études supérieures ;
  • En contrat d’apprentissage ;
  • En stage ;
  • En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
  • En mutation professionnelle ;
  • En mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Le contrat de bail devra impérativement stipuler qu’il est régi par les dispositions du “bail mobilité “. A défaut, il sera traité comme un logement meublé loué classique résidence principale du locataire.

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du contrat peut être modifiée par avenant, sans pouvoir excéder 10 mois.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis d’un délai d’un mois.

Le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie.

L’encadrement des loyers

Principe

L’article 17 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989

La loi relance, à titre expérimental, pendant une durée de 5 ans l’encadrement des loyers.

Il pourra bénéficier à certaines zones géographiques tendues, et à la demande de l’organisme chargé de l’habitat.

Exemple :

Les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Les logements du parc social sont exclus de cette expérimentation, de même pour les logements meublés situés dans une résidence de services.

L’arrêté pris par le représentant de l’Etat du département, devra comprendre :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %;
  • un loyer de référence majoré, égal au loyer de référence majoré de 20 %.

Par catégorie de logement et par secteur géographique.

Le contrat de location devra comporter le loyer de référence et le loyer de référence majoré. A défaut, le locataire pourra saisir la juridiction compétente pour demander la diminution du loyer.

Sanctions

Le non-respect de la législation entraînera des sanctions. Pour les bailleurs qui ne respecteront pas les règlent de l’encadrement des loyers :

  • il pourra être mis en demeure par le représentant de l’Etat et devra, d’une part, se mettre en conformité et, d’autre part, reverser le trop-perçu de loyers.
  • En cas de mise en demeure infructueuse, le bailleur personne physique encourt une amende maximale de 5 000 € (15 000 € pour un bailleur personne morale, par exemple une SCI).

Un décret à paraître précisera les modalités d’application de l’encadrement des loyers.

Meublé de tourisme (article 145)

La loi ELAN renforce les sanctions et la réglementation des meublés de tourisme, surtout lorsque le bien mis en location constitue la résidence principale du bailleur.

Il est notamment prévu que les bailleurs qui offrent leurs résidences principales à la location devront déclarer en mairie la mise en location de leurs biens.

Pour ces mêmes loueurs, la location ne pourra pas excéder plus de 120 jours par an, sauf en cas de raison professionnelle, santé ou force majeure.

Remarque :

Cette limite concerne : les biens situés dans les communes qui mettent en œuvre une procédure d’enregistrement préalable.

Le non-respect de la procédure déclaration entraîne une amende civile ne pouvant excéder 5 000 €.

Par ailleurs, la commune pourra demander au bailleur de lui fournir, jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en location du bien, toutes les informations relatives à la location dans un délai d’un mois.  Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 €.

Les personnes effectuant une activité d’entremise de mise en location de locaux meublés, ou les plateformes numériques, doivent informer les loueurs des autorisations de déclaration préalable à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location. Le non-respect de ces dispositions entraine une amende civile ne pouvant excéder 12 500 €.

Pour les communes qui mettent en œuvre une procédure d’enregistrement préalable, la commune pourra demander aux personnes qui exercent une activité d’entremise ou aux plateformes numériques, de fournir, jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en location du meublé de tourisme, le nombre de jours au cours desquels le bien a fait l’objet d’une location, dans un délai d’un mois.

Par ailleurs, lorsque ces personnes ou les plateformes numériques ont connaissance que le bien mis en location est la résidence principale du loueur, et qu’il a été loué plus de 120 jours, il ne doit plus être loué par son intermédiaire.

Le non-respect de ces deux dispositions peut entrainer une amende civile ne pouvant excéder 50 000 €.

Source: Fidroit

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